继工银瑞信基金之后，公募巨头易方达正式加入公募REITs阵营。

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6月14日晚间证监会官网信息显示，易方达基金上报了“易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“易方达广州开发区高新产业园REITs”）。而在6月7日，工银瑞信基金刚上报了“工银瑞信河北高速集团高速公路封闭式基础设施证券投资基金”(简称“工银瑞信河北高速集团高速公路REITs”。这两只上报的公募REITs，均为两家基金公司旗下首只REIT产品。

易方达广州开发区高新产业园REITs的上报，叠加中金湖北科投光谷REIT首发获190多亿元资金追逐、博时招商蛇口产业园REIT等四只产品成功扩募等现象，均是2023年公募REITs“扩募+首发”并进、发行常态化的又一有力注脚。

公募人士认为，虽然近期REITs市场价格波动明显，但这是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产，仍将受到投资人的欢迎。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。

两大公募巨头双双上报产品

根据深交所官网6月14日披露的信息，易方达广州开发区高新产业园REITs的专项计划名称为易方达广州开发区高新产业园资产支持专项计划，原始权益人为广州开发区控股集团有限公司，托管人为中信银行。目前，该项目具体内容尚未披露。

（来源：深交所官网）

根据上交所6月8日消息，工银瑞信基金上报的工银瑞信河北高速公募REITs,原始权益人为河北高速公路集团有限公司，专项计划名称为工银瑞投河北高速公路1期资产支持专项计划，专项计划管理人为工银瑞信投资管理有限公司,系河北省首单基础设施公募REITs和京津冀首单高速公路公募REITs项目。

具体看，工银瑞信河北高速公募REITs的项目标的资产为荣乌高速公路（大王店枢纽互通至冀晋界段），全长97.068公里，是国家高速公路网、河北省交通主骨架的重要组成部分，更是雄安新区通往河北西部山区最便捷的运输通道。荣乌高速公路作为连接太行山高速公路、京昆高速公路、京港澳高速公路等的重要交通枢纽，在助力雄安新区建设、交通一体化乃至京津冀协同发展的过程中发挥着重要的作用。同时，荣乌高速也是国家煤炭运输重要通道，沿途经过多个国家5A级景区，在助力晋煤东运、农副产品运输、省际间旅游业发展等方面发挥着积极作用。

（来源：上交所官网）

据悉，早在2022年7月工行河北分行党委书记、行长田耕，工银瑞信党委书记、董事长赵桂才一行，就曾到河北高速集团就公募REITs开展合作洽谈。河北高速集团党委书记、董事长张建公出席合作洽谈会。工银瑞信公募REITs负责人表示，目前工银瑞信储备项目丰富，均在有序推进中，后续将为投资人提供更多优质的基础设施公募REITs产品。

规模正在持续扩容

公开信息显示，截至目前今年以来已有中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT等5只首发公募REITs申报或发行，另有4只产品扩募成功。叠加近日新成立的中金湖北科投光谷REIT，目前全市场28只公募REITs发行总规模逼近1000亿元，常态化发行下公募REITs的市场规模正在持续扩容。

首先，根据近期上交所披露中金湖北科投光谷REIT认购结果，该只产品在发行期获得了逾190亿元有效认购资金的追逐。其中，网下发售初始发售份额为1.47亿份，有效认购基金份额数量为57.9亿份，网下投资者配售比例为2.54%；按照认购价格2.625元/份计算，网下有效认购总规模达到152亿元。公众发售初始发售份额为0.63亿份，有效认购基金份额数量为10.61亿份，公众投资者配售比例为5.94%。按照认购价格计算，公众投资者有效认购规模为27.85亿元。

其次，根据券商中国记者统计，博时基金、红土创新基金、中金基金、华安基金四家公募旗下REIT本轮扩募规模超过50亿元。其中，博时招商蛇口产业园REIT扩募期间募集金额为12.44亿元，最终募集的基金份额为 5.21亿份，交易价格为2.387元/份。其中，招商局光明科技园有限公司获配金额约为3.98亿元。截至5月31日，扩募的23家发售对象已将认购资金全额汇入博时基金指定账户。

红土创新盐田港REIT扩募期间净认购金额为4.148亿元，根据基金份额发售价格2.7元/份折合为约1.54亿份基金份额。其中，盐田港物流有限公司认购份额占扩募份额数量的51%，并在此次扩募发行后成为基金第三大份额持有人，所持基金份额占基金总份额的8.22%。

而中金普洛斯REIT扩募期间募集资金总额为18.53亿元，发售价格为4.228元/份，扩募发售基金份额共计4.38亿份，其中，GLP普洛斯资本投资4号香港有限公司获配3.71亿元，限售期为60个月，依然是基金第一大份额持有人，持有基金份额占总份额的20%。另外，华安张江光大园REIT扩募期间募集资金总额为15.53亿元，发售最终价格确定为 3.373元/份，扩募发售基金份额共计4.6亿份。其中，原始权益人张江集团、张江集电作为本次发售的战略配售对象分别认购发售份额总数的20%和15%。

价格下行是估值理性回归的过程

整体来看，2023年公募REITs申报和发行延续了常态化基调。但当前市场较为关心的是，在二级市场波动加大背景下，公募REITs未来发展趋势几何？

工银瑞信基金表示，当前REITs市场经历的价格下行是估值理性回归的过程，也是市场价值发现机制逐步完善的必经过程。从内部收益率等指标来看，部分REITs产品更加具备长期配置价值，投资机会已经显现。在近期REITs市场价格走弱、投资避险情绪上升的情况下，监管机构受理新项目体现了对REITs市场的信心以及对底层资产向好发展的信心。新的项目也将进一步为基础设施公募REITs市场带来新的源头活水和市场活力，为投资人带来更多的产品选择。

以扩募为例，博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄认为，对于投资者而言，扩募打通了新购入资产的上市通道，基金的资产和储备规模将得到持续提升，有助于基金实现资产组合的多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一资产受行业政策、市场波动影响较大的风险，基金的抗风险能力将有所提升。

他举例说道，博时招商蛇口产业园REIT作为首批申请扩募的基础设施公募基金，在扩募后随着基金规模的不断扩充，较高的管理规模将有利于运营管理成本的管控，有利于运营管理机构持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平。另外，优质资产的不断注入，还将维持基金的市场关注度，有助于提升基金份额二级市场的流动性。

刘玄认为，具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎。从市场层面来看，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。

校对：廖胜超